첫 3기 신도시 ‘왕숙’ 본청약에서 사전청약자의 약 40%가 이탈했습니다. 분양가 상승, 북측 블록 입지, 7월부터 강화된 **스트레스 DSR 3단계(수도권 +1.5% p)**까지—숫자와 일정, 실전 체크리스트로 한 번에 정리합니다.
1) 무슨 일이 있었나: 숫자로 요약
- 본청약 신청 60.5% / 포기 39.5%: 남양주왕숙 A1·A2 사전청약 당첨자 698명 중 422명만 본청약 신청, 276명(39.5%) 포기.
- 일반공급 227 → 503 가구로 2배↑: 포기 물량이 일반공급으로 전환되며 기회가 크게 늘어남.
- 특별공급 경쟁률 30.6:1: 흥행 신호는 존재—특공 105 가구에 3,211건 접수.
핵심은 “사전청약 당첨자 이탈”과 “일반공급 확대”가 동시에 발생했다는 점. 덕분에 무주택 실수요자에게는 도전 기회가 커졌습니다.
2) 왜 40%나 포기했나: 4가지 이유
① 분양가 상승(추정 대비 약 8천만 원↑)
- A1 전용 59㎡: 4.2~4.5억대, 사전청약 당시 추정가(3.77억) 대비 최대 +7,959만 원(약 +21%).
- A2 전용 55㎡: 3.6~4.2억대, 추정가(3.46억) 대비 약 +7,780만 원.
사업 지연·원가 상승이 반영되며 사전 기대와 괴리가 커졌습니다.
② 입지 체감(북측 블록 vs ‘트리플 역세권’ 예정지)
왕숙지구 남측 예정지에는 GTX-B·강동하남남양주선(9호선 연장)·경춘선이 만나는 ‘트리플 역세권(가칭 왕숙역)’이 논의되는 반면, 이번 A1·A2는 지구 북측에 위치해 **‘심리적 거리감’**이 지적됩니다.
③ 대출 규제 체감(7/1부터 스트레스 DSR 3단계)
7월 1일 이후 수도권 주담대 심사에 가산금리 1.5% p를 얹어 DSR을 계산(실금리 인상 아님), 한도 축소 체감이 커졌습니다. 같은 소득이라도 가능 한도가 줄며 자금계획 재조정이 필요해졌죠.
④ ‘대체 선택지’의 등장(동시다발 청약)
왕숙 본청약 직후와 같은 달에 남양주진접 2 A1·A4(8/1119 예정), 왕숙 B1·B2(8/814), 구리갈매역세권, 과천주암 등 공공·민간 물량이 잇따라 대기—‘좀 더 보자’ 심리가 작동했습니다.
3) 그래도 ‘일반공급’은 기회다
특별공급 경쟁률 30.6:1로 확인되듯 체감 수요는 확실합니다. 포기분 전환으로 A1 34→237 가구, A2 193→266 가구 등 일반공급 문이 크게 넓어졌고, 실제 지역 매체에선 일반공급 마감 경쟁률이 두 자릿수로 집계됐습니다. (세부 수치·마감 결과는 LH 공고 및 지역보도 참조)
4) 일정·공고 한눈에 보기(링크 참고)
- A1 공공분양 / A2 신혼희망타운: 7월 24일 모집공고, 8월 8일 접수 마감(접수마감). 세부 공고·정정공고는 LH 청약플러스에서 확인.
- 특공 결과·전환물량 공지: LH 공지사항에서 일반공급 전환 물량 공식 안내.
5) 실전 체크리스트(무주택·실수요자용)
- 대출 한도 재산정: 7월 이후 수도권 스트레스 DSR 1.5% p 적용분을 반영해, 동일 소득 기준 가능 한도↓. 사전 가계도산(DSR) 시뮬을 반드시 업데이트하세요.
- 총비용 비교: 분양가 인상분(취득세·중도금 이자 포함)을 월 상환액 기준으로 비교—‘특가처럼 보이는 인근 구축’과 5·10·30년 보유 시나리오로 계산.
- 입지·통근 시간: 북측 블록의 교통 편익이 초기에는 제한적일 수 있음—입주 시점 교통 인프라(개통 예상)와 생활권 동선을 따로 체크.
- 대체 청약 로드맵: 같은 달 왕숙 B1·B2, 남양주진접 2 등 일정과 본인 가점·자금 여력을 함께 고려해 ‘플랜 B’를 병행.
- 공고문 필독: A1·A2 정정공고/자격요건/증빙이 잦습니다. LH 청약플러스 공고문·팸플릿을 최신본으로 확인하세요.
6) 한 줄 정리
왕숙 본청약의 **포기율 40%**는 ‘실망 신호’라기보다 “가격·입지·규제·대체재” 4 요인이 겹친 구조적 현상입니다. 반대로 실수요자에겐 일반공급 확대라는 실질적 기회도 열렸습니다.
FAQ
Q1. 정말 40%가 포기했나요?
A1. LH 집계 기준 **본청약 신청 60.5% / 포기 39.5%**입니다. 포기 물량은 일반공급으로 전환됐습니다.
Q2. 분양가는 왜 올랐나요? 어느 정도 올랐죠?
A2. 사업 지연·원가 상승 등이 반영되며 A1 59㎡ 4.2~4.5억대, A2 55㎡ 3.6~4.2억대로, 사전 추정가 대비 약 7천~8천만 원(약 20%대) 상승했습니다.
Q3. 입지 이슈가 뭐죠?
A3. 트리플 역세권 예정지(남측) 대비 A1·A2는 북측에 위치, 초기 체감 접근성에 의문이 제기됐습니다.
Q4. 대출 규제가 이번 결과에 영향 줬나요?
A4. **7월 1일 시행된 스트레스 DSR 3단계(수도권 +1.5% p)**로 한도 산정이 보수적으로 바뀌어, 자금계획 수정 수요가 있었습니다.
Q5. 다음 청약 일정은 어떻게 되나요?
A5. 왕숙 B1·B2(8/814), 남양주진접 2 A1·A4(8/1119) 등 순차 진행이 예고됐습니다. LH·국토부 공지를 수시 확인하세요.