💸 주담대 받으려는데... 갑자기 금리가 올랐다고?
요즘 내집마련 준비하시는 분들, 마음이 많이 무거우시죠? 1년 만에 주택담보대출(주담대) 변동금리가 오르기 시작했거든요. 설상가상으로 정부의 대출 규제까지 더 강해져서 말 그대로 '이중고'입니다! 😰
2025년 10월 15일 은행연합회 발표에 따르면, 9월 신규취급액 기준 코픽스가 2.52%로 전월 대비 0.03%포인트 올랐어요. "0.03%면 별거 아니잖아?"라고 생각하실 수도 있는데요. 1년 동안 쭉 떨어지기만 하던 금리가 처음으로 반등했다는 게 중요한 포인트입니다!
국민은행은 변동형 주담대 금리를 3.85~5.25%에서 3.88~5.28%로, 우리은행도 3.79~4.99%에서 3.82~5.02%로 올렸어요. 이미 대출 받으신 분들은 10월 16일부터 적용되는 새 금리 때문에 이자 부담이 늘어날 수밖에 없습니다.
🔍 코픽스가 뭐길래 이렇게 난리야?
"코픽스(COFIX)? 처음 들어보는데요?" 하시는 분들 많으실 거예요. 간단히 설명드릴게요!
코픽스는 'Cost of Funds Index', 우리말로 자금조달비용지수입니다. 쉽게 말하면 은행이 돈을 끌어모으는 데 드는 비용이에요. 국민·신한·우리·하나 등 주요 8개 은행이 예금이나 금융채로 자금을 조달할 때 드는 평균 금리를 계산한 거죠.
코픽스가 오르면 은행 입장에서는 "우리가 돈 모으는 데 비용이 더 들었으니, 대출 금리도 올려야지!"가 되는 겁니다. 반대로 코픽스가 내리면 변동금리 대출자들은 이자 부담이 줄어들어요.
코픽스 3가지 종류 알아두기
1. 신규취급액 기준: 그 달에 새로 받은 예금만 계산 → 시장금리 변동 빨리 반영 (변동성 큼)
2. 잔액 기준: 전체 예금 잔액으로 계산 → 변동 폭이 완만함
3. 신잔액 기준: 둘의 중간 형태
은행들은 영리하게도 금리 오를 때는 신규취급액 기준 상품을 많이 팔고, 금리 내릴 때는 잔액 기준 상품을 주로 판다고 해요. 그러니까 대출 받을 때 어떤 기준 코픽스를 쓰는지 꼭 확인하셔야 합니다!
🚫 설상가상! 대출 규제까지 더 강해졌다
금리 오르는 것도 서러운데, 정부가 6월 27일 발표한 '가계부채 관리방안'으로 대출 문턱이 훨씬 높아졌어요.
2025년 바뀐 주담대 규제 핵심 정리
- 수도권·규제지역 주담대 최대 6억 원까지만 (절대 상한제 도입)
15억 집 사는데 예전엔 7.5억까지 대출 가능했지만, 이제는 6억이 한계! - 생애최초 주택구입자도 LTV 70%로 하향 (기존 80%)
6억 집 사면 최대 4억 2천만 원까지만 대출 가능 (수도권·규제지역 한정) - 2주택 이상 보유자는 주담대 금지
수도권·규제지역에서 추가 주택 구입 목적 대출 아예 불가 - 6개월 내 전입 의무
주담대 받으면 6개월 안에 그 집으로 이사 가야 함. 안 지키면 대출 회수 + 3년간 주담대 제한 - 생활안정자금 대출도 1억 원 이하로 제한
수도권·규제지역 1주택자 한정, 2주택 이상은 아예 불가 - 7월부터 스트레스 DSR 3단계 시행
대출 한도가 약 10~20% 추가 감소. 연봉 1억 원이면 대출 한도 약 8,400만 원 줄어듦
진짜 "바늘구멍 대출"이 맞는 말이네요! 😱
💡 변동금리 vs 고정금리, 지금은 뭘 선택해야 할까?
금리가 오르기 시작했다니까 "그럼 고정금리가 답이네?"라고 생각하실 수 있는데요. 꼭 그런 건 아닙니다!
변동금리의 장단점
✅ 장점
- 초기 금리가 고정금리보다 낮아요 (2025년 10월 기준 약 0.3~0.5% 차이)
- 금리가 다시 내리면 이자 부담도 함께 줄어듦
- 단기 대출이나 조기 상환 계획 있으면 유리
❌ 단점
- 코픽스 오르면 이자도 같이 올라감 (지금처럼!)
- 월 상환액 예측이 어려워서 재정 계획 세우기 힘듦
- 금리 상승기에는 심리적 부담 큼
고정금리의 장단점
✅ 장점
- 대출 끝날 때까지 금리 고정 → 안정적!
- 금리 더 오를 것 같으면 방어막 역할
- 장기 대출(10년 이상)에 유리
- 스트레스 DSR 규제에서 대출 한도 더 나올 수도 있음
❌ 단점
- 초기 금리가 변동금리보다 높음
- 금리 내려도 혜택 못 봄
- 중도상환수수료 부담 (2025년부터 50% 인하되긴 했지만)
전문가들의 조언
"지금처럼 코픽스가 상승 전환한 시점에서는 단기적으로 변동금리 선택이 부담스러울 수 있어요. 하지만 한국은행이 추가 금리 인하 가능성도 언급하고 있어서, 1~2년 내 조기 상환 계획이 있다면 변동금리도 나쁘지 않습니다."
"반면 10년 이상 장기 대출을 생각한다면, 현재 고정금리가 역사적으로 낮은 수준이므로 지금 고정금리로 잡아두는 것도 좋은 전략입니다!"
혼합형 금리도 있어요! 처음 3~5년은 고정금리, 이후 변동금리로 전환되는 방식인데 요즘 인기가 많다고 하네요. 😊
🎯 그래서 지금 어떻게 해야 하나요?
상황별 맞춤 전략
👶 생애최초 주택 구입자
- 정책대출(디딤돌, 보금자리론) 먼저 알아보기
- LTV 70%로 줄었으니 자금 계획 다시 세우기
- 6개월 전입 의무 꼭 지키기
- 신용점수 올려서 우대금리 챙기기
🏠 1주택자 (추가 구입 희망)
- 기존 주택 6개월 내 처분 가능한지 확인
- DSR 40% 이하로 관리 (기존 대출 정리)
- 수도권 아닌 지방·비규제지역 고려
💰 이미 변동금리 대출 받은 사람
- 코픽스 상승 추이 주기적으로 체크
- 여유 있을 때 일부 중도상환 (수수료 50% 할인)
- 고정금리 대환대출 검토
- 은행별 금리 비교해서 갈아타기 고려
💪 DSR·LTV 관리 꿀팁
- 신용대출, 카드론, 마이너스통장 정리하기
- 신용점수 올리기 (연체 없애고, 카드 사용 적절히)
- 급여이체·자동이체로 우대금리 0.3~0.5% 챙기기
- 부부 공동 명의보다 소득 높은 사람 단독 명의가 유리할 수도
🔮 2025년 하반기 금리 전망은?
전문가들 의견이 조금씩 다르긴 한데요. 한국은행이 추가로 기준금리를 내릴 가능성이 있다는 의견도 있고, 미국 금리 상황 보면서 신중하게 가야 한다는 의견도 있어요.
확실한 건, 정부가 가계부채 관리를 강력하게 하고 있다는 것! 당분간은 대출 받기가 쉽지 않을 것 같아요.
✅ 지금 당장 해야 할 3가지
1. 내 상황 정확히 파악하기: DSR·LTV 계산해보고 대출 한도 확인
2. 여러 은행 금리 비교하기: 은행연합회 금융상품 비교 사이트 활용
3. 전문가 상담 받기: 대출모집인이나 은행 상담 통해 맞춤 전략 세우기
주담대는 인생에서 가장 큰 빚이 될 수 있어요. 금리 0.1%p 차이가 수백만 원 차이로 이어지니까, 꼼꼼하게 따져보고 현명하게 선택하세요! 💪