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전세사기 예방법 체크리스트: 등기부등본·말소기준권리·전입 동선
계약 전엔 등기부등본, 계약 중엔 특약, 이사 당일엔 전입신고+확정일자와 잔금 전 등기 재확인이 핵심입니다. 여기에 말소기준권리를 이해하고, 보증금 반환보증까지 준비하면 리스크를 크게 줄일 수 있어요.
목차
- 1. 핵심 요약(3줄)
- 2. 계약 전 체크리스트(등기부·건축물대장·임대인 확인)
- 3. 등기부등본 읽는 법(갑구·을구 핵심 포인트)
- 4. 말소기준권리 이해(선·후순위와 내 보증금 안전선)
- 5. 전입 동선: 이사 당일 루틴(잔금→전입→확정일자)
- 6. 전세보증금 반환보증 가입 포인트(HUG/HF/SGI)
- 7. 자주 묻는 질문(FAQ)
1) 핵심 요약(3줄)
- 잔금 직전 등기부등본 재확인 → 새 근저당/압류가 생겼다면 즉시 보류.
- 전입신고+실제 거주로 대항력, 확정일자로 우선변제권 확보.
- 보증금 반환보증 가입으로 최종 방어막 추가(가능하면 계약 직후).
2) 계약 전 체크리스트
- 등기부등본 확인: 소유자 일치, 선순위 권리(근저당·가압류 등) 확인. 인터넷등기소에서 열람 가능.
- 건축물대장/용도: 주거용 여부·불법 증축 여부 확인(안심전세 앱 등 활용).
- 임대인 실소유자 확인: 대리인 출석 시 위임장+인감증명서 대조, 임대인과 직접 통화, 임대인 명의 계좌로 보증금 송금.
- 전세가율 안전선: 보증금+선순위채권 합계가 집값의 90% 이내인지 점검(보증가입·안전성 판단의 기준선).
- 특약: “잔금 시 등기부에 변동(근저당·압류 등) 발생 시 계약 해제 및 전액 반환” 등 명문화.
3) 등기부등본 읽는 법(요점만)
- 갑구: 소유권 변동, 압류·가압류·가처분.
- 을구: 저당·근저당 등 담보권. 보증금 안전에 직결되므로 금액·설정일 확인.
- 주소·동·호수가 계약서와 정확히 일치하는지 대조.
- 잔금 당일엔 최신 발급본으로 재확인 후 송금.
4) 말소기준권리 이해(선·후순위 체크)
말소기준권리는 경매에서 어떤 권리부터 소멸시킬지를 정하는 ‘기준’이 되는 최선순위 권리(예: (근) 저당, 가압류, 담보가등기 등)입니다. 이 기준보다 후순위로 성립한 권리들은 매각으로 소멸될 수 있어요. 임차인은 자신의 대항력/우선변제권 시점이 말소기준권리 이전인지 반드시 확인해야 합니다.
퀵 체크
① 집의 말소기준권리가 무엇인지 파악 → ② 내 전입(대항력)·확정일자(우선변제권) 시점이 그보다 빠른지 확인 → ③ 후순위면 위험 신호!
① 집의 말소기준권리가 무엇인지 파악 → ② 내 전입(대항력)·확정일자(우선변제권) 시점이 그보다 빠른지 확인 → ③ 후순위면 위험 신호!
5) 전입 동선: 이사 당일 루틴
- 잔금 전 최종 등기 확인 (인터넷등기소 즉시 발급)
- 잔금 송금 → 열쇠 인도 (임대인 명의 계좌로)
- 전입신고 (주민센터/정부 24) + 실제 입주
- 확정일자 (주민센터에서 임대차계약서 지참)
- 보증금 반환보증 모바일/은행 통해 즉시 신청
TIP: 전입신고와 확정일자는 같은 날 처리해 두면 좋아요. (대항력은 전입신고 다음날 0시부터, 우선변제권은 대항요건+확정일자를 모두 갖춘 때 발생)
6) 전세보증금 반환보증(HUG/HF/SGI) 포인트
- 핵심 기능: 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 반환.
- 가입 기준 예시: 보증금 한도(수도권 7억/지방 5억 등), 대항력·우선변제권 구비, 집값 ×담보인정비율(90%)–선순위채권 범위 내 보증한도.
- 신청 채널: 지사/위탁은행 또는 모바일(안심전세 App, 네이버부동산·카카오페이·토스 등).
- 지자체 지원: 일부 지자체는 보증료를 지원하므로 거주지 정책 확인.
7) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 대항력은 언제 생기나요?
A. 주택 인도+전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다. 전입 당일엔 아직 미발생이니 잔금 전 등기 재확인이 필수예요.
Q. 확정일자와 대항력 중 뭐가 먼저?
A. 둘 다 중요합니다. 대항력(거주+전입)으로 기본 방어, 확정일자까지 받아야 우선변제권이 생겨 경·공매 시 앞서 변제받을 수 있어요.
Q. 피해를 당했다면?
A. 전세사기 피해자 특별법에 따른 지원과 임시거처·경·공매 절차 지원을 확인하세요. 관할 센터/지자체·HUG 안심전세포털에서 안내를 받을 수 있습니다.
본 글은 정보 제공 목적이며, 구체 사안은 관할 기관·전문가 상담을 권장합니다.
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